重大項目帶動周邊發展,促使城市騰籠換鳥!

一個重大項目開發得當,甚至會帶動周邊整個城市建設與生活質量的提升,產業發展有所謂的“騰籠換鳥”,城市發展一樣有騰籠換鳥。


上回聊到《城市綜合開發項目的生存展法則之——結合現況資源、帶動周邊發展》,事實上,該舉措除了可以降低投資成本、有效利用資源之外,還有更深更廣的意義。


就以漢中的「興漢新區」為例,這個項目是相對獨立的、成體系的、組團化的,但即使相對獨立,我們在規劃時仍然會思考「興漢新區」與整個漢中市的發展之間的關系,思考「興漢新區」可能為漢中市帶來騰籠換鳥的城市更新效應。

興漢新區&漢中

我們所思考的騰籠換鳥,不僅是產業,更是城市。一個城市要提升品質,就要有新的項目。在漢中的項目中,可以預見未來的漢中對生活質量是有提升的訴求,「興漢新區」先提供高生活質量需求的建設,吸引漢中一部分的人往這里移動,自然就會空下一些地方,再進行改造更換,這是以高質量的新項目建設迫使城市其它區塊進行提升的一種騰籠換鳥。


現在城市所說的“去產業、去庫存,去杠桿”都是與騰籠換鳥有關系的。假設今天某個城區有100萬平方米的房產有去庫存的壓力,基本上有兩種方法:

第一種方法是透過營銷、降價等等方式賣掉,或者以改為商業、辦公等等方式去消化掉。


第二種方法是這里的100萬平方米的房產無法銷售,設法在別的地方再蓋十萬平方米的房產,但是是在新的地區以更高品質更好規劃方式去建設的十萬平方米的房產,目的是讓原本不愿買那100萬平方米房產,但具有購買能力、追求居住品質的族群,可以來購買更新更好的10萬平方米的房產,然后用賣掉高價的10萬平方米房產所獲得的利益,投入改造那100萬平方米賣不掉的房產,這是刺激性的手段。

這種刺激性的手段,其實是消費經濟的循環,是在城市里的不同區塊之間,做了一次資金投資的良性循環。原本發展不好的地方,想要重新改造經常面對許多的抵抗與困難,需要強大的動能,通常不是單純的資金投入可以辦到的,而是需要其它發展更好的地方所帶來的刺激,逼使這些發展不好的地方認知并同意進行轉變。

刺激性手段讓資金投入到新的地區,讓更高質量的建設得以發展,投資獲得滿足獲利后,再轉投入到原本發展不好而今因為競爭也必須被迫改造的地方,在這種情況下,重新改造的困難度會降低,資金再投入的成功率會提高,這就是良性循環。


當然,提高質量的方式絕不僅是房產的建設本身,還會有其它重大元素的參與,例如某個地區原本文化旅游的發展不足,那就可以在新的開發地區加強文化旅游的發展,以文化旅游來增加新開發區的吸引力,這也是一種方式。總之,透過刺激性的手段來拉動內需,進行騰龍換鳥并且帶動就業。這是我們在規劃「興漢新區」之初,就整體性地思考了這個項目如何帶動它周邊整個漢中市騰籠換鳥的發展效應。

 

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任何項目的規劃,都要考慮項目與整個城市之間的關系。站在整個城市的格局上去看,一個項目的實施的意義往往不僅僅是這個項目本身,而是這個項目對整個城市的影響,它給了城市一次自我調整和完善的機會。


甚至可以說,項目本身有可能并沒有得到利潤的最大化,但卻為整個城市帶來很大效益。所以,每一個項目規劃,在思考如何結合現況資源、帶動周邊發展時,同時也是在項目本身的利潤與城市發展的利益之間尋求最高效益與最佳平衡。


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